Alquiler de vivienda con fines turísticos en Andalucía

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Desde mayo de 2016 se aplica el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, siempre cuando el inmueble alquilado esté situado en suelo de uso residencial en Andalucía y se va a ofrecer alojamiento ,de forma habitual y con fines turísticos. Se presume esta finalidad turística cuando la vivienda se comercializa o proporciona en canales de oferta turística, tales como agencias de viajes, revistas, internet etc.

Quedan excluidas del ámbito de aplicación de esta norma los siguientes casos, ya que en estos supuestos se aplican otras normas especiales, variando los requisitos y obligaciones administrativas de forma notable:

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  1. Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica.
  2. Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.
  3. Las viviendas situadas en el medio rural, que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
  4. Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, siéndoles de aplicación el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Conviene en consecuencia, delimitar desde el principio la normativa aplicable, estableciendo si se trata de una vivienda con fines turísticos, de un establecimiento de apartamentos turísticos, de un alojamiento turístico en el Medio Rural o de un arrendamiento de vivienda ordinario regulado por la ley de arrendamiento urbano. 

 

Requisitos del alquiler de viviendas con fines turísticos:

● Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

● Ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. *

● Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

● Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. *

● Botiquín de primeros auxilios.

● Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

● Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

● Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

● Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

● Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

● Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

● Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, así como las zonas de uso restringidos.

 

* Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

 

Importante: Ha de tenerse en cuenta que se establece un plazo de un año desde la entrada en vigor del Decreto, para que las viviendas se adapten a la previsión contenida en el apartado d del artículo 6 referente a la Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones por lo que su cumplimiento está suspendido hasta mayo 2017

 

Declaración responsable y obtención del número del Registro de Turismo

Antes de poder empezar a alquilar el piso como alojamiento turístico, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos a tal efecto. Una vez efectuada la declaración, se le asignará un número a la vivienda, debiéndose publicar este en cualquier tipo de publicidad u oferta

 

Contrato y formalización del alquiler

A todos los usuarios, en el momento de su recepción, debe entregarse un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el número de inscripción en el Registro de Turismo, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia, así como el número de teléfono de contacto. Por el otro lado, en el momento de su entrada, los usuarios han de identificarse mediante su DNI o pasaporte y cumplimentar el correspondiente parte de entrada de personas viajeras. Este documento habrá que guardarse como mínimo un año.

 

La comunicación del parte de entrada y el libro registro de viajeros

Una particularidad importante de esta clase de contrato de alquiler es la obligación de llevar un libro registro de viajeros, así como de transmitir la información contenida en el correspondiente parte de entrada dentro de 24 horas a la Policía o Guardia Civil según corresponda. Esta obligación se desarrolla por la Orden INT/1922/2003, de 3 de julio, sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en establecimientos de hostelería y otros análogos. Esta obligación puede cumplirse por entrega física en las dependencias de la Policía o Guardia Civil, por la transmisión por Fax o por la transmisión por medios telemáticos. En todo caso ha de conservarse el correspondiente libro-registro.

 

 

Otros aspectos importante:

● Todos los precios han de expresarse como importe final.

● En todo caso estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje.

● En cuanto a precio, reserva, anticipos y cancelación existen distintas limitaciones a la voluntad de las partes que deberían tenerse en cuenta a la hora de confeccionar los correspondientes contratos.

● En caso de ofrecer otros servicios adicionales al mero alojamiento, ha de tenerse en cuanta que en su caso corresponde liquidar el I.V.A.

● La parte del año, en la cual el arrendador habita en la vivienda, tributa en su caso por imputación de renta.

● El fichero o en su caso los archivos físicos con los datos de los clientes, ha de inscribirse en el Registro de la Agencia Española de Protección de Datos (AGPD).

 

Si está pensando en alquiler su vivienda con fines turísticos o ya está alquilando, pero no está seguro de si está cumpliendo con los requisitos legales o carece todavía de licencia, contacte con nosotros y por parte de nuestro despacho le ayudamos con el análisis de su situación en concreto. Además, en su caso, tramitamos en su nombre los actos administrativos necesarios y le ayudamos también en la presentación de las correspondientes declaraciones tributarias. Para cualquier pregunta al respecto, puede contactar con nosotros tanto por mail como por teléfono.

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